宅基地的所有新政并沒(méi)有突破兩個(gè)基本點(diǎn)：集體性質(zhì)，非經(jīng)營(yíng)性，土地管理二元結(jié)構(gòu)，宅基地是集體性質(zhì)，村民小組是所有權(quán)人，分配到宅基地的村民只有有限使用權(quán)，沒(méi)有繼承權(quán)，更無(wú)法轉(zhuǎn)讓。宅基地是村小組分配給村里村民的記在戶主名下的非經(jīng)營(yíng)性的土地。

總結(jié)了當(dāng)下法規(guī)政策下的宅基地N種正確玩法：

鼓勵(lì)自營(yíng)自主創(chuàng)業(yè)

支持農(nóng)戶合作聯(lián)營(yíng)

鼓勵(lì)有償退出

統(tǒng)一盤整復(fù)墾復(fù)綠，城鄉(xiāng)增減掛鉤，指標(biāo)跨區(qū)域交易

調(diào)整為產(chǎn)業(yè)用地入市交易

與村小組合作聯(lián)建聯(lián)營(yíng)

首先認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房定義：按照國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上房地產(chǎn)開發(fā)思路在集體農(nóng)地上建房子買賣交易。

農(nóng)地入市是否意味著集體土地與國(guó)有土地完全同價(jià)同權(quán)了？

農(nóng)地入市的全稱是“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”。集體建設(shè)用地包括三類：宅基地、農(nóng)村道路辦公垃圾站等公共公益設(shè)施用地、經(jīng)營(yíng)性用地即產(chǎn)業(yè)用地，其中，第三類不超過(guò)10%

2013年11月召開的黨中央18屆三中全會(huì)提出了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。新《土地管理法》刪除了原來(lái)的“用于非農(nóng)建設(shè)的必須征為國(guó)有”的規(guī)定，破除了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙，但這不等于集體與國(guó)有完全同價(jià)同權(quán)了：

國(guó)土空間規(guī)劃啟動(dòng)帶來(lái)了土地開發(fā)技術(shù)流程中的哪些革命性變化？

技術(shù)流程發(fā)生根本性變化：由串行變?yōu)椴⑿?，或叫矩陣式推進(jìn)，大大提高規(guī)劃審批效能，加速項(xiàng)目開發(fā)籌建周期。

原串行流程：

項(xiàng)目概規(guī)——土總規(guī)——鄉(xiāng)鎮(zhèn)或縣區(qū)城規(guī)——片區(qū)控規(guī)——專項(xiàng)規(guī)劃

新并行流程：

項(xiàng)目概規(guī)——鄉(xiāng)鎮(zhèn)或縣區(qū)國(guó)土空間規(guī)劃

項(xiàng)目詳規(guī)——所在村的實(shí)用性村莊規(guī)劃

道路管網(wǎng)市政專項(xiàng)規(guī)劃等

鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略給文旅地產(chǎn)帶來(lái)了哪些機(jī)會(huì)？

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)及文旅地產(chǎn)一般聚焦于都市或近郊，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略激發(fā)資本把目光放眼于鄉(xiāng)村，放眼于鄉(xiāng)村文旅2017年10月18日，習(xí)主席在十九大報(bào)告中首次提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略；2018年1月2日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布一號(hào)文件《關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》

房地產(chǎn)稅會(huì)很快出臺(tái)嗎？

1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，但一直未正式實(shí)施，重慶市、上海市于2011年1月28日起正式試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，試點(diǎn)效果褒貶不一。

2015年8月1《人民日?qǐng)?bào)》撰文《未來(lái)的房地產(chǎn)稅不能成為惡稅》指出，直接出臺(tái)房產(chǎn)稅會(huì)帶來(lái)極為嚴(yán)重的重復(fù)征稅甚至三重征稅，無(wú)度加重稅負(fù)的問(wèn)題。每到兩會(huì)季節(jié)，都會(huì)有鋪天蓋地的有關(guān)房地產(chǎn)稅的報(bào)道

首先要分清房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅費(fèi)體制、土地財(cái)政、財(cái)稅體制改革的關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)含十余種稅和二十多項(xiàng)費(fèi)用，占到了房地產(chǎn)開發(fā)成本的15-20%，如果加上土地出讓金，政府獲取的收益占了房?jī)r(jià)的50%以上。

房地產(chǎn)稅其實(shí)是一個(gè)體系，而不單單是一個(gè)稅種，它包括開發(fā)、交易、持有這三大稅收體系，需要結(jié)合我國(guó)財(cái)稅體制改革進(jìn)程對(duì)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)進(jìn)行合理協(xié)調(diào)和平衡，近期內(nèi)推行“房產(chǎn)稅”單一稅種的可能性是極小的。

拿深圳與廣州比較，高房?jī)r(jià)是否會(huì)削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力？

房?jī)r(jià)有很多種法定的定義，這里主要談的是“房?jī)r(jià)綜合指數(shù)”，是一個(gè)統(tǒng)計(jì)概念城市競(jìng)爭(zhēng)力就是吸引力，留住吸引人和高端人才、高端產(chǎn)業(yè)的能力。

與政府簽訂了文旅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議是否意味著可以自主開發(fā)了？

國(guó)務(wù)院農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批權(quán)下放是否意味著土地管理放松了？

土地用途管理是土地管理的核心，嚴(yán)格保護(hù)耕地是基本國(guó)策。這兩點(diǎn)一直沒(méi)變，隨著土地督察制度寫入新《土地管理法》，而且在不斷加強(qiáng)。

文旅產(chǎn)業(yè)勾地是否觸及了法規(guī)紅線？

是早期源于香港的一種說(shuō)法，類似于國(guó)內(nèi)曾提出過(guò)的“用地預(yù)審請(qǐng)”制度。就是在公開方式出讓之前的勾兌、溝通，表達(dá)拿地意向，甚至約定拿地的兜底條件常被誤解為“政企勾結(jié)”。

大棚房等違建必須要強(qiáng)拆嗎？

總之對(duì)于網(wǎng)上土地?zé)狳c(diǎn)問(wèn)題的夸張解讀大家要擦亮雙眼，提高自身專業(yè)素養(yǎng)，才能辨清是非。在勾地上也需要有依法守規(guī)的心態(tài)和如何依法合規(guī)的技術(shù)思路。

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那些被誤讀的土地政策